西の里の中古住宅は札幌より安い？相場1400万円台からと上野幌との地価差

西の里の住宅地の公示地価は、西の里東3丁目が1平方メートルあたり45,000円です。坪に直すとおよそ14.9万円になります。

ところが同じ上野幌駅を使える札幌市厚別区上野幌2条1丁目は94,500円です。市境をまたぐだけで約2.1倍という差が出ています。

中古戸建の売出価格はおおむね1,400万円台から2,800万円台。土地は70坪超から100坪超という区画が多く流通しています。

この差がつく理由は、公示地価と地価調査、鑑定評価書という公的な資料から読み取れます。順に見ていきます。

西の里の中古住宅の相場はいくらか

売出価格はおおむね1400万円台から2800万円台

2026年7月時点の検索結果では、西の里に関連する中古戸建はおおむね1,400万円台から2,800万円台が中心でした。

横断検索でも1,500万円前後から2,800万円台の掲載が確認でき、2つの経路でおおむね同じ範囲に収まっています。

これは売出価格であり、成約した価格ではありません。掲載物件は入れ替わるため、実際に探すときは最新の掲載を見る形になります。

築30年前後から築50年前後の戸建が目立つ

築年数は築30年台、40年台、50年台の戸建が混在しています。築浅の物件が中心の地域ではありません。

新しい家を安く買える地域というより、築年の進んだ家が広い土地とともに流通している地域という理解が実態に近くなります。

リフォーム済みと表示されている物件もあります。建物の状態によって価格差が出やすいため、同じ築年でも比べる意味があります。

土地は70坪超から100坪超のゆとりある区画が多い

西の里で流通している中古戸建は、土地面積が70坪超から100坪超という区画が多く見られます。札幌市内の住宅地では確保しにくい広さです。

70坪はおよそ231平方メートル、100坪はおよそ330平方メートルにあたります。駐車スペースを2台分取っても庭が残る規模です。

広さに余裕がほしい場合は、価格以上に条件のよい地域といえます。ただし敷地が広いぶん、冬の除雪の負担も大きくなる点は見込んでおく形です。

売却実績から見ると下限はさらに下がる

売出ではなく売却の実績を見ると、西の里東で2025年に900万円台の実績が掲載されています。売出価格の下限より500万円ほど低い水準です。

売出価格と成約価格には差が出ます。実績は個別の条件に大きく左右されるため、この1件で断定はできません。

目安としては、古い大型戸建なら1,000万円前後から、状態と立地が良いものは2,000万円台という幅で捉えておくと現実的です。

公的な地価で西の里の水準を確かめる

西の里東3丁目は1平方メートルあたり45000円

令和8年の地価公示では、西の里東3丁目の標準地が2026年1月1日時点で1平方メートルあたり45,000円、前年比はマイナス1.7パーセントでした。

JR上野幌駅から2.3キロメートルの位置にあります。第一種低層住居専用地域で、一般の住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域と評価されています。

前年比がマイナスに転じている点は見ておきたいところです。大曲の住宅地4地点がいずれも前年比0.0パーセントだったのとは動きが違います。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

虹ヶ丘4丁目は1平方メートルあたり64000円

令和7年の北海道地価調査では、虹ヶ丘4丁目の基準地が2025年7月1日時点で1平方メートルあたり64,000円、前年比は横ばいでした。

こちらは上野幌駅から1.3キロメートルで、同じく第一種低層住居専用地域です。用途地域は西の里東と変わりません。

駅までの距離が1キロメートル縮むだけで、地価が4割以上高くなっています。西の里で価格を左右している最大の要因が駅距離だと読み取れます。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

西の里北と西の里南には単独の地点がない

令和8年の地価公示と令和7年の地価調査の市内一覧では、西の里北と西の里南に町名単独の標準地や基準地は確認できませんでした。

この2つの町名の水準を推し量るときは、西の里東と虹ヶ丘の地点を参照点にすることになります。

西の里北は人口1,657人、西の里南は466人の町名です。標準地が置かれていないからといって、住宅地として劣るという意味ではありません。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

路線価は取引相場そのものではない

国税庁の路線価図では、西の里北などの町丁名で図面を確認できます。町名ごとの数字を調べたいときに使われる資料です。

ただし路線価は相続税の評価を目的とした数字で、公示地価や基準地価とは評価の目的が異なります。

取引の相場をそのまま示すものではありません。3つの数字が並んでいても、それぞれ別の目的で作られていると理解して使う形になります。

市内の他地区と比べた西の里の位置づけ

駅周辺の商業地とは大きな差がある

令和8年の地価公示では、市内の地点として栄町1丁目が1平方メートルあたり135,000円、中央2丁目が84,000円、北進町3丁目が75,000円と公表されています。

JR北広島駅の周辺と商業地が高く、西の里東の45,000円との差は3倍前後になります。

ただし栄町や中央は商業系の用途地域を含みます。住宅を建てる土地として比べるなら、住居系の地点どうしで見る形になります。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

大曲や新富町とはほぼ同じ水準

西の里東3丁目の45,000円は、大曲末広2丁目の46,500円、大曲南ヶ丘3丁目の45,000円、新富町西2丁目の46,000円とほぼ同じ水準です。

西の里は市内でいえば中位の住宅地にあたります。特に高くも安くもない、標準的な価格帯という位置づけです。

ただし虹ヶ丘の64,000円は、大曲のどの住宅地よりも高くなっています。同じ西の里地区でも町名で位置づけが変わるということです。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

輪厚方面より高い

輪厚中央1丁目は23,500円、輪厚607番43は7,800円で、西の里東や虹ヶ丘より低い水準です。

市街化調整区域であることや、駅からの距離が価格差に表れています。同じ市内でも、駅を使える生活かどうかで水準が分かれます。

市内の住宅地の幅は、輪厚607番の7,800円から栄町1丁目の135,000円までです。およそ17倍の開きがある中で、西の里は中位に位置しています。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

同じ西の里でも市街化調整区域は別枠で見る

西の里310番1外の標準地は1平方メートルあたり9,700円で、前年比は横ばいでした。ここは市街化調整区域にあたります。

国道沿いに農家住宅や店舗が混在する地域と評価されています。整った住宅地とは性格がまったく違う区域です。

同じ西の里という地名でも、市街化区域の住宅地と単純に比べることはできません。安い土地を見つけたら、用途区分を先に確かめる順序になります。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

坪換算は1坪を3.30578平方メートルとして計算した目安です。上野幌と西の里東を並べると、坪あたりおよそ16万円の差になります。

札幌市厚別区上野幌との価格差

上野幌2条1丁目は1平方メートルあたり94500円

令和8年の地価公示では、札幌市厚別区上野幌2条1丁目の標準地が1平方メートルあたり94,500円、前年比は横ばいでした。

同じ上野幌駅を使える生活圏でありながら、西の里東の約2.1倍、虹ヶ丘の約1.5倍という差があります。

200平方メートルの土地なら、上野幌が1,890万円、西の里東が900万円という計算です。土地代だけで990万円の差になります。
※出典 ◆ 国土交通省「不動産情報ライブラリ 地価公示」

市境をまたぐだけで価格が一段変わる

この差は、駅の利便性や生活環境の差というより、札幌市内か市外かという区分が価格に反映されている面が大きいと考えられます。

上野幌駅までの距離で見れば、虹ヶ丘は1.3キロメートルです。上野幌2条1丁目と大きく変わる距離ではありません。

同じ通勤時間で住居費を抑えたい場合、市境の外側に出るという選び方が現実的な選択肢になります。西の里が検討されるのは、この差があるためです。

公的な鑑定でも札幌市との競争関係が指摘されている

国土交通省の鑑定評価書では、西の里地区について隣接する札幌市厚別区と競争代替の関係があり、札幌市のベッドタウンとしての性格が強いと説明されています。

西の里の価格は札幌市側の動きと連動しやすい地域だということです。独立した市場ではなく、厚別区と比べられる中で価格が決まっています。

これは買う側にとって、厚別区の相場も一緒に見ておく理由になります。片方だけを見ていると、水準の判断がしにくくなるためです。
※出典 ◆ 国土交通省「不動産情報ライブラリ 地価公示」

新築需要はピークを過ぎたとされている

同じ鑑定評価書には、建築費の高騰により新築の需要はピークアウトし、滞留する物件が増加する傾向にあるという記載もあります。

西の里東の地価が前年比マイナス1.7パーセントとなっているのも、この流れと無関係ではありません。

買う側にとっては、急いで決めなければ買えないという状況ではないということになります。複数の物件を見比べる時間を取りやすい局面です。
※出典 ◆ 国土交通省「不動産情報ライブラリ 地価公示」

価格を左右する地区特有の要因

JR上野幌駅までの距離

虹ヶ丘の基準地は上野幌駅から1.3キロメートル、西の里東の標準地は2.3キロメートルです。

この1キロメートルの差が、64,000円と45,000円という地価の差に表れています。1キロメートルあたりおよそ19,000円という計算です。

西の里で物件を比べるときは、まず駅までの距離を見る形になります。徒歩か自転車かバスかで、通勤の組み立て方も変わってきます。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

用途地域と市街化区域かどうか

西の里東と虹ヶ丘の住宅地は第一種低層住居専用地域が中心です。この用途地域は高い建物が建ちにくく、低層住宅の住環境が保たれる点が評価されます。

一方で市街化調整区域は建築や用途に制約があります。価格が安く見えても思ったように建てられないことがあります。

西の里310番1外の9,700円という数字は、この区分の違いによるものです。価格だけを見て候補に入れると、後の段階で計画が止まります。

上下水道の供用状況

北広島市の下水道資料では、西の里地区が平成7年から、西の里南地区が平成19年から供用区域として整理されています。

地区として供用区域に入っていても、個別の土地が接続できるかは別の話です。前面道路に本管が来ているかどうかで、引き込みの費用が変わります。

公示や鑑定評価書に記載される水道、ガス、下水などの供給処理施設の状況を確かめる形になります。土地の価格に含まれない費用が出る部分です。

造成の時期と傾斜や擁壁

西の里地区は既成の住宅地の中で、古家付きの土地や築年の進んだ戸建が流通しています。新しく造成された区画が並ぶ地域ではありません。

そのため造成された時期、擁壁の状態、敷地の傾斜、接道の条件が価格の判断で重要になります。

擁壁の作り直しが必要になると、数百万円の費用が発生する場合があります。図面だけで判断せず、現地で高低差を見ておくとよいでしょう。

買う前に確認したい土砂災害警戒区域

市内には警戒区域が51か所ある

北広島市は、市内に土砂災害警戒区域が51か所、土砂災害特別警戒区域が37か所あると公表しています。

市内全体で見れば、けっして少ない数ではありません。市域の広さに対して、警戒区域が点在している状況です。

警戒区域は避難体制の整備が求められる区域、特別警戒区域は建築物の構造に規制がかかる区域という違いがあります。
※出典 ◆ 北広島市「防災マップ」

西の里にもハザードマップが用意されている

市は西の里東3丁目地区と西の里の地区について、土砂災害のハザードマップを掲載しています。

個別図が作られているのは、区域指定がある地区です。西の里東は地区で人口が最も多い町名でもあります。

検討している土地がこの区域に入っているかどうかは、購入を決める前に地図で照合しておきたい項目です。重要事項説明でも触れられますが、候補を絞る段階で見ておくと手戻りがありません。
※出典 ◆ 北広島市「防災マップ」

確認は敷地の単位で行う

区域の指定は町名の単位ではなく、地形に沿って線が引かれています。同じ町名の中でも、指定されている場所とされていない場所が混在します。

そのため「西の里東は危ない」「虹ヶ丘は安全」といった町名単位の判断は成り立ちません。隣の区画で扱いが変わることもあります。

市の防災マップと都市計画の情報を合わせて、敷地の単位で確かめる形になります。重要事項説明でも触れられる項目ですが、候補の段階で見ておくと選択肢を絞れます。
※出典 ◆ 北広島市「防災マップ」

土地を買って建てる場合の傾向

売地の掲載件数は多くない

2026年7月時点で、西の里に関連する土地の掲載は12件でした。選択肢が豊富にある状況ではありません。

小規模で価格の低い土地から、住宅用地として1,000万円台前半の区画まで幅があります。町名、接道の条件、市街化区域か調整区域かによって差が大きくなっています。

件数が少ないということは、条件に合う区画が出るまで待つ場面が出るということです。時期を決めて探すより、出てきたものを見て判断する形になります。

坪単価の公的な目安

公示地価を坪に換算すると、西の里東の住宅地はおよそ14.9万円、虹ヶ丘はおよそ21.2万円が目安になります。

売り出されている土地の坪単価がこの水準から大きく離れている場合は、その理由を確かめるという見方ができます。安いなら安いだけの条件があるということです。

住宅街の80坪台程度で坪単価が十数万円台、調整区域や大面積の土地では坪単価が数万円以下という掲載も見られます。
※出典 ◆ 北広島市「令和8年地価公示・地価調査（PDF）」

大規模な新規分譲地は中心ではない

西の里は、大規模な新規分譲地が次々と出る地域ではありません。既成の住宅地の中にある売地、古家付きの土地、小規模な区画の流通が中心です。

大曲のエコアタウン北広島大曲のように、71区画がまとまって分譲される形とは探し方が変わります。

新しい分譲地を待つより、出てきた区画を見て判断する方が現実的な地域です。街区の環境を選びたい場合は、大曲側も候補に入れる形になります。

建築条件の有無を確認する

売地には更地渡しや建築条件なしといった条件の違いがあり、これも価格に反映されます。建築条件が付くと、建てる会社が指定されます。

建てたい会社が決まっている場合は、建築条件が付いていないかを最初に確かめる順序になります。

古家付きの土地では、解体費用が誰の負担になるかも条件のひとつです。土地の価格だけで比べると、総額がずれることがあります。

住宅の取得に使える補助制度

移住支援金は世帯で100万円

北広島市のUIJターン新規就業支援事業は、令和8年度の受付が始まっています。東京23区などからの移住と就業の条件を満たす場合が対象です。

単身で60万円、世帯で100万円が支給され、18歳未満の帯同者1人につき最大100万円が加算されます。

住宅取得そのものへの補助ではありませんが、移住時の資金計画に関わる制度です。要件は細かいため、対象になるかは市公式で確かめる形になります。
※出典 ◆ 北広島市「UIJターン新規就業支援事業（移住支援金）」

省エネ機器の設置に対する補助

北広島市住宅用省エネルギー及び省エネルギー機器設置補助金が市の住宅施策一覧に掲載されています。

北海道の住まいでは暖房の効率が光熱費に直結します。築年の進んだ家を買う場合、設備の更新は避けて通れない部分です。

太陽光や省エネ機器の設置を検討する場合は、受付の状況と対象になる設備を公式ページで確かめる順序になります。
※出典 ◆ 北広島市「住宅に関する制度」

木造住宅の耐震診断と改修の補助

市の住宅施策一覧には、木造住宅の耐震診断と改修に対する補助も掲載されています。既存の住宅を対象にした制度です。

西の里は築年の進んだ戸建が多い地域です。中古を買って直して住むという進め方をする場合には、関係が深い制度になります。

築年、構造、耐震診断の結果などの要件があります。買う前の段階で対象になりそうかを見ておくと、資金計画に組み込めます。
※出典 ◆ 北広島市「住宅に関する制度」

終了した制度に注意する

市公式の住宅施策一覧と移住支援のページを確認した範囲では、新築や中古住宅の購入費を直接補助する現行の市独自制度は確認できませんでした。

第三者のサイトには過去の制度の情報が残っていることがあります。終了した制度を前提に資金計画を立てると、後で穴があきます。

制度の有無は市公式の最新情報で確かめる形になります。国の住宅ローン減税など、市の窓口では扱わない制度は別に確認が要ります。
※出典 ◆ 北広島市「住宅に関する制度」

目的とシーンで西の里の住まい探しを組み立てる

予算をできるだけ抑えたい場合

売却の実績では西の里東で900万円台の例があり、古い大型戸建なら1,000万円前後からという幅で捉えられます。

ただし築年の進んだ家は、購入後に設備や断熱の更新費用が乗ります。購入価格だけで比べると総額がずれる部分です。

耐震診断と改修の補助、省エネ機器の補助を組み合わせられるかを先に見ておくと、実際に必要な額が見えてきます。

札幌へ通勤する人

上野幌駅に近いほど地価は上がります。虹ヶ丘は1.3キロメートルで64,000円、西の里東は2.3キロメートルで45,000円という関係です。

駅距離を1キロメートル譲れば、1平方メートルあたり19,000円ほど下がるという目安になります。200平方メートルなら380万円の差です。

徒歩でこだわるか、自転車やバスを前提にするかで候補が変わります。通勤の実際の動き方から逆算する形になるでしょう。

広い土地がほしい人

西の里で流通している中古戸建は、土地が70坪超から100坪超という区画が多くあります。同じ予算で札幌市内では確保しにくい広さです。

上野幌2条1丁目の94,500円で100坪を買うと、土地代だけで3,100万円を超えます。西の里東の45,000円なら約1,490万円です。

広さを優先するなら、市境の外側という選び方に合理性があります。ただし敷地が広いほど、除雪と庭の手入れの負担も増える点は見込んでおく形です。

買ってから直して住みたい人

西の里は築30年から50年の戸建が流通する地域です。リフォームを前提に探す場合、選択肢は多い方になります。

擁壁の状態や敷地の傾斜、接道の条件は、建物の改修より費用が読みにくい部分です。現地で高低差を見ておくとよいでしょう。

木造住宅の耐震診断と改修の補助が使えるかどうかも、物件を絞る条件のひとつになります。築年と構造で対象が分かれます。

よくある質問

まとめ

西の里の住宅地の公示地価は西の里東3丁目が45,000円、虹ヶ丘が64,000円です。上野幌駅までの1キロメートルの差が、4割以上の地価の差に表れています。

札幌市厚別区上野幌2条1丁目の94,500円と比べると約2.1倍の開きがあり、同じ通勤圏で住居費を抑えたい場合の選択肢になります。中古戸建は1,400万円台から2,800万円台、土地は70坪超の区画が中心です。