北広島のマンション相場はいくら？中古の目安と管理状態を見る3つの書類

2026年8月時点で確認できた北広島市の中古マンションの売出は、大曲南ヶ丘の680万円からFビレッジの1億1,000万円まで開いていました。

市内の棟数は民間の集計で30棟あまりです。数戸の特殊な住戸が平均を大きく動かす規模のため、平均の価格をそのまま相場として読むと判断を誤ります。

さらにマンションは、購入の価格よりも管理の状態が住み心地と将来の負担を決めます。価格の帯と管理の見方を順に整理していきます。

北広島のマンション相場を見るときの前提

売り出し価格と成約価格は別のもの

広告に載っている価格は、売主が希望している売り出しの価格です。値下げの前の価格や、長く売れ残っている住戸も含まれます。

実際に取引が成立した価格は、国土交通省の不動産情報ライブラリやレインズの市場情報に載っています。ただし個人情報を守るため、所在地や面積は丸められて示されます。

この記事の表に載せた価格も掲載時点の希望額です。成約の価格とは別物として読む前提になります。
※出典 ◆ 国土交通省「不動産情報ライブラリ」
※出典 ◆ 東日本不動産流通機構「東日本レインズ」

流通する戸数が多くない

市内の中古マンションの売り出しの掲載は、2026年8月時点で20件あまりでした。棟の数も民間のデータで30棟あまりとされています。

北広島市の世帯数は28,697世帯です。マンションの棟数が30棟あまりということは、市内の住まいの中心が戸建てだという構図がそのまま数字に出ています。

母数が小さいため平均値が動きやすい市場になります。1棟で数十戸が同時に売りに出るだけで、市内の平均は動きます。

平均値が資料によって違う理由

ある民間の相場のページでは70平方メートル換算の平均が1,412万円、別の売り出し系の相場では平均が2,945万円と示されています。同じ市内の話でありながら2倍以上の差です。

この差は、対象に含めた住戸が違うために生まれます。築浅で広く眺望を売りにした住戸が数戸入るだけで、平均は大きく上がります。

今回確認できた5件だけを見ても、680万円と1億1,000万円が同じ市内に並んでいます。平均の数字だけでは、自分の条件に近い価格帯は見えてきません。

自分で取引価格を調べる

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引の価格の情報を2005年の第3四半期以降、成約の価格の情報を2021年の第1四半期以降について扱っています。

取引の時期、面積、築年、最寄り駅からの距離で絞り込むと、自分が検討している条件に近い取引が見えてきます。北広島市を選んで四半期を指定するだけで一覧が出ます。

平均値を見るより、条件を絞った数件の実例を並べる方が判断の材料になります。
※出典 ◆ 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

中古マンションの価格の目安

市内で実際に出ている売出

2026年8月時点で、物件名または地区と築年と専有面積まで確認できた5件を価格の高い順に並べます。

専有面積が近い3LDKでも、サーム広島インターB棟の73.57平方メートルが1,750万円、エスセーナ大曲 弐番館の72.66平方メートルが780万円です。築年が5年違うだけで970万円の差になっています。

築30年前後で70平方メートル前後

市内で最も見つけやすい帯です。表のエスセーナ大曲 弐番館とサーム広島インターB棟がこの帯にあたり、780万円から1,750万円で並びました。

この帯は建物の年数が進んでいるため、給排水の管の更新、外壁、屋上の防水といった大きな工事の履歴と予定が判断の分かれ目になります。

工事が済んでいる棟と、これから控えている棟では、購入後の負担が変わります。価格の差が工事の履歴の差であることも珍しくありません。

北広島駅の徒歩圏で築20年台

北広島駅の徒歩圏にある築20年台の住戸は、価格の帯が上がります。クリーンリバーフィネス北広島アネックスの2005年8月築・87.78平方メートルが3,680万円という例がありました。

駅への近さと商業の便利さが価格に表れる帯です。地価公示でも駅周辺は美沢3丁目82,000円、共栄町1丁目78,000円と市内の上位を占めています。

徒歩5分圏の棟ごとの価格帯は北広島駅前のマンション相場はいくら？で築年と面積とセットで整理しています。駅前に絞って探したい場合は、あわせてお読みください。
※出典 ◆ 北海道「北海道の地価（地価調査・地価公示）について」

大曲と団地地区の築古とFビレッジ

大曲や北広島団地の地区にある築30年以上の住戸は、680万円から1,000万円台の売り出しが見られます。バスや車での移動が前提になるぶん、価格は抑えめです。

一方、Fビレッジの中など築が新しく広さと眺望を売りにした住戸は、レ・ジェイド北海道ボールパークの1億1,000万円のような例があります。

この帯を市内の相場と同じ物差しで見ることはできません。平均を押し上げているのはこの層です。

市内でマンションが建っている場所

北広島駅の周辺

北進町、中央、栄町、美沢、共栄町の一帯が、市内でマンションを最も見つけやすいエリアです。

地価公示では栄町1丁目が135,000円、中央2丁目が84,000円、美沢3丁目が82,000円、共栄町1丁目が78,000円、北進町3丁目が75,000円と、市内で高い水準の地区になります。

土地の価格が高い場所ほど、戸数を積み上げるマンションの形が成り立ちやすくなります。マンションの分布と地価の分布はおおむね重なる関係です。
※出典 ◆ 北海道「北海道の地価（地価調査・地価公示）について」

駅の西口とFビレッジの方面

新しい分譲マンションの動きは、駅の西口とFビレッジの周辺に集まっています。駅に近い住宅地と商業地の価格が高いことから、事業として成り立ちやすい場所だと考えられます。

商業地の地価も動いています。栄町1丁目は前年比12.5％、2025年の地価調査では中央6丁目が13.8％、美沢1丁目が11.7％の上昇でした。

市内で新築を検討する場合は、この方面が中心になります。

北広島団地の地区

松葉町や白樺町などには、既存のマンションがまとまって確認できます。白樺町2丁目の地価公示は40,000円で、駅に近い北進町や美沢の半分ほどの水準です。

築年数、バスの便、そして管理の状態によって価格の差が出やすい地区になります。同じ棟の中でも、階数と向きで数百万円の幅が出ます。

地区の成り立ちは北広島団地のさんぽまちとは？で1周5kmの道と100坪区画の由来からまとめています。街の作りから知りたい場合は、あわせてご覧ください。

大曲と西の里

大曲では、大曲南ヶ丘や大曲柏葉の周辺で中古マンションの立地を確認できます。エスセーナ大曲のように複数の棟が並ぶ例もあります。

駅の徒歩圏ではないため、バスと車の利用が前提です。その分、価格は市内で最も抑えめの帯に入ります。

西の里は、分譲マンションが駅周辺や団地の地区や大曲に比べて少なく、戸建ての住宅地として見るほうが自然な地区になります。

新築分譲マンションの動き

Fビレッジのタワー計画

公式サイトが公開されているのは、Fビレッジ22番に計画されているタワーマンションです。市内で新築の分譲マンションとして公式に確認できるのは、この1件でした。

市内では新築の供給が続いていません。新築を条件にすると、選べる物件がこの1件に絞られるという状況になります。

計画の段階の情報は変わることがあります。戸数や竣工の時期は、事業者の公式サイトで最新の内容を確認してください。

規模と竣工の予定

2026年7月時点の公式サイトの掲載によると、総戸数は508戸、構造は鉄筋コンクリート造で一部が鉄骨造、地上36階建てで住戸は35階までとされていました。

竣工の予定は2028年9月の下旬です。第1期は予告の広告の段階で、販売の予定の時期は2026年9月の中旬とされていました。

508戸という規模は、市内の既存の棟数が30棟あまりであることを考えると大きな数字です。1棟で市内の分譲マンションの構成が変わる規模になります。

新築を待つか中古を選ぶか

新築は竣工までに時間がかかります。2028年の竣工の予定に対して、入居の時期を先に決めている場合は間に合わないことがあります。

すぐに住みたい場合は中古、時間に余裕があり新しい設備を重視する場合は新築という分け方になります。

価格の水準も帯が違うため、同じ物差しでは比べられません。地上20階以上のマンションは修繕積立金の目安も別の区分で示されており、維持費の前提から変わります。

管理状態を見る3つの書類

重要事項調査報告書

管理会社または管理組合から取得する書類です。管理費、修繕積立金、滞納の状況、修繕の履歴、長期修繕計画、管理規約などが記載されています。

滞納の状況は特に見ておきたい項目です。滞納が多い棟は、修繕の資金が計画どおりに集まらない可能性があります。

仲介の担当者を通じて契約の前に入手し、月々の費用と将来の負担を数字で確かめるのが基本になります。取得には費用と日数がかかるため、早めに依頼する形です。

長期修繕計画

国土交通省は、建物の快適さと資産の価値を保つには、適切な時期の修繕と、それにもとづく積立金の設定が必要だと説明しています。

計画の期間、直近でいつ見直されたか、大規模な修繕の履歴、今後の値上げの予定が確認先です。ガイドラインでは、新築で30年以上、既存で25年以上の計画期間が想定されています。

見直しの間隔が空いている計画は、現在の工事費の水準を反映していないことがあります。作成の年月も確かめておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 国土交通省「長期修繕計画標準様式・長期修繕計画作成ガイドライン」（PDF）

管理規約と総会の議事録

総会や理事会が実際に開かれているか、議事録が残っているかは、管理組合が機能しているかを示します。

あわせて共用部分の清掃、掲示板、駐輪場、ごみ置き場の状態を現地で見ます。書類で分からない部分は、目で見た印象の方が正確なこともあります。

管理が弱い物件は、価格が安くても将来の修繕と合意形成で手間が増えます。価格の安さの理由が管理にあることも珍しくありません。

認定と評価の制度も手がかりになる

北広島市は2025年3月にマンション管理適正化推進計画を策定し、管理計画認定制度を案内しています。管理組合の運営や長期修繕計画が一定の基準を満たすマンションを市が認定する仕組みです。

認定を受けているかどうかは管理の状態を確認する材料になりますが、認定を受けていないからといって直ちに不適切だとは限りません。制度が始まって間もない時期でもあります。

民間の管理適正評価制度とあわせて、書類の中身と突き合わせて判断する形になります。
※出典 ◆ 北広島市「北広島市マンション管理計画認定制度」
※出典 ◆ 国土交通省「マンション管理」

管理費と修繕積立金の見方

管理費は何に使われるか

日常の管理、清掃、管理の委託、共用部分の電気、エレベーターの保守などに使われる月額の費用です。

安さだけで見ず、管理員の体制、共用の設備、駐車場の収支、滞納の状況とあわせて見る項目になります。管理員が常駐か巡回かで、金額と受けられる対応が変わります。

北海道では、共用部分の除雪と融雪の費用も管理費から出ることがあります。同じ金額でも冬の対応の中身が違う場合があります。

修繕積立金の国の目安

外壁、屋上の防水、給排水の管、エレベーターなどの工事に備えて積み立てる費用です。国土交通省は366の長期修繕計画の事例を集めて、1平方メートルあたりの月額の目安を示しています。

70平方メートルの住戸なら、月額はおおむね17,000円台から23,000円台が目安です。機械式の駐車場がある場合は、1台あたり月4,645円から7,210円の修繕工事費を別に加算して考えます。
※出典 ◆ 国土交通省「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（PDF）

段階増額の方式に注意する

国土交通省は、将来の安定した確保という観点から均等に積み立てる方式が望ましいとし、段階的に増額する方式には引き上げが実現できないおそれがあると説明しています。

購入のときは今の月額ではなく、計画の最終年の月額と一時金の予定を見ることになります。現在の積立金が目安より安い棟は、将来の値上げが前提になっていることがあります。

目安の範囲に収まっていないからといって直ちに不適切だと判断されるわけではありません。長期修繕計画の中身と合わせて読む数字です。

駐車場の収支も効いてくる

駐車場の使用料は管理組合の収入になります。空きが増えると収入が減り、修繕の計画に影響します。

空き区画がどれくらいあるか、機械式の場合は維持の費用がどう見込まれているかが確認先です。機械式は更新の費用が大きく、台数が多いほど積立金への影響も大きくなります。

北海道では、冬に使いにくい区画から空きが出ることもあります。屋根のない平置きと機械式では、冬の使い勝手が変わるためです。

北海道のマンションで確認する点

暖房の方式と費用の負担区分

セントラル暖房、個別の暖房、温水のパネル、床暖房など、方式によって快適さ、更新の費用、燃料の費用、そして専有部分と共用部分の負担の区分が変わります。

個別のメーターなのか、共用の熱源で管理組合が一括して契約しているのかで、月々の見え方が大きく変わります。一括契約の場合、使わなくても基本の料金がかかることがあります。

管理規約、使用細則、重要事項調査報告書で、基本の料金、保守の料金、空き住戸の負担、値上げの履歴を確かめておくとよいでしょう。

窓は共用部分の扱いが多い

北海道は、住宅の断熱と気密をしっかり行えば暖房のエネルギーの無駄を減らせると説明しています。ただし中古マンションでは窓のサッシが共用部分の扱いになっていることが多く、専有部分として勝手に交換できません。

内窓を設置できるかどうかは管理規約で決まります。内窓は専有部分の工事として認められることが多い一方、届け出が必要な棟もあります。

結露の跡やカビはないか、換気はどうなっているかも同じ並びの確認先です。
※出典 ◆ 北海道「北方型の住まいLab（きた住まいる）」

玄関と共用廊下とベランダの雪

外の廊下か中の廊下か、屋外の階段はあるか、エントランスにロードヒーティングがあるか、バルコニーの排水はどうなっているかで、冬の使い勝手が変わります。

凍結による転倒、排水の詰まり、雪庇が主な注意先です。外廊下の棟では、冬に廊下が凍る場所ができることもあります。

現地の確認と管理規約の両方で見ると、誰がどこまで対応するのかが分かります。

駐車場の除雪と冬の出庫

市は区域ごとの除雪を行っていますが、マンションの敷地の中と駐車場の除雪は、原則として管理組合や管理会社、駐車場の契約の範囲になります。

平置きか、機械式か、自走式の立体かで、除雪の負担と冬の出しやすさが変わります。平置きは雪を寄せる場所が必要で、区画数が減ることもあります。

冬に一度現地を見ておくと判断しやすくなります。市道の除雪の考え方は北広島の除雪はいつ出動する？でまとめているため、敷地の外の状況もあわせてご覧ください。
※出典 ◆ 北広島市「雪・みちプラン」

中古マンションで使える制度

住宅ローン控除の既存住宅の扱い

国土交通省は、2026年1月1日から2030年12月31日に入居する分について延長を公表しています。既存住宅の借入限度額は住宅の性能で分かれます。

ZEH水準の省エネ住宅と認定住宅は3,500万円で控除期間13年、省エネ基準に適合する住宅は2,000万円で13年、その他の住宅は2,000万円で10年です。子育て世帯と若者夫婦世帯には上乗せがあります。

床面積は原則40平方メートル以上です。自分が住むこと、引き渡しなどから6か月以内に入居すること、借入の期間が10年以上であることなども要件になります。
※出典 ◆ 国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q＆A」（PDF）

1982年より前の建物は確認が必要

1982年1月1日以前に建築された既存住宅では、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書、既存住宅売買瑕疵担保責任保険の証明書などの確認が必要になります。

今回確認できた売出でも、1986年7月築の住戸がありました。1982年より前かどうかは登記簿の新築の年月日で判断されます。

築古のマンションを検討する場合は、控除が使えるかどうかを契約の前に確かめておく部分です。

既存住宅売買瑕疵保険

中古住宅の検査と保証がセットになった保険です。加入するには専門の建築士による検査に合格する必要があります。

個人間売買のタイプでは、保険期間が5年間または1年間、免責金額が5万円という条件が示されています。マンションでも対象になり得ます。

売主の形態、検査の範囲、保険法人の商品の条件によって加入できるかどうかが変わります。
※出典 ◆ 住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険（個人間売買タイプ）」

省エネの改修は管理規約が前提

国の省エネの改修の支援では、窓の断熱の改修や給湯器の更新などが対象になり得ます。ただしマンションでは、管理規約と共用部分の工事の可否が前提になります。

北広島市の再生可能エネルギーと省エネルギー機器の設置の補助についても同様で、太陽光やペレットストーブは設置の場所の制約が先に来ます。

なお市の木造住宅の耐震診断と改修の補助は、対象が木造の一戸建ての専用住宅などのため、分譲マンションでは通常使えません。
※出典 ◆ 北広島市「住宅用再生可能エネルギー及び省エネルギー機器設置補助金」

戸建てと比べるときの4つの観点

5つの観点を並べて見る

除雪、維持費、断熱の改修、暖房の費用、価格を左右する要素の5つで並べると、向き不向きが見えてきます。どちらが優れているという話ではなく、負担のかかり方が違うという整理です。

冬の体力的な負担を減らしたい場合はマンションの利点が大きくなります。自分で手を入れたい場合は戸建ての自由度が効いてきます。

除雪の負担

戸建ては玄関、車庫の前、敷地の中、屋根の雪、雪を置く場所まで自分で管理することになりやすい形です。マンションは共用部分と駐車場の除雪を管理費などで共同して負担します。

北広島市の垂直積雪量は140センチメートルで、隣接する千歳市の80センチメートルや恵庭市の90センチメートルより大きい設定です。除雪の負担の差は、この数値の分だけ大きく出ます。

維持費の見え方

戸建ては修繕の費用を自分で積み立てるため月々の負担は見えにくく、外壁、屋根、給湯、暖房の更新が一度にまとまって来ます。

マンションは管理費と修繕積立金として毎月見える一方、値上げ、一時金、駐車場の収支の影響を受けます。70平方メートルなら積立金だけで月17,000円台から23,000円台が目安で、管理費はこれとは別に加わります。

断熱の改修と資産性

戸建ては改修の自由度が高いぶん費用の負担も大きく、マンションは外皮の改修や窓の交換に管理規約と共用部分の制限があります。自分で直したい人と、共同で管理してもらいたい人で向き不向きが分かれます。

価格を左右する要素も違います。マンションは駅からの距離、築年数、管理の状態が効き、戸建ては土地の広さ、接道の条件、除雪のしやすさが効きます。

戸建て側の相場観は北広島の中古住宅はいくら？で築年数別の目安と寒冷地の確認点からまとめています。両方を並べて比べたい場合は、あわせてお読みください。

よくある質問

まとめ

北広島市のマンションは流通する戸数が多くないため、平均の価格に振り回されないところが出発点になります。

価格の帯を条件ごとに分けて見たうえで、重要事項調査報告書と長期修繕計画と管理規約で管理の状態を確かめると、価格の理由が見えてきます。