北広島の不動産会社はどう選ぶ？免許番号の見方と媒介契約3種類のちがい

北広島市内には、公式サイトで免許番号まで確認できる不動産の窓口が少なくとも5か所あります。免許番号はすべて北海道知事 石狩から始まる知事免許です。

免許のカッコの中の数字は更新の回数で、市内では（2）から（12）まで並びます。5年ごとの更新のため、（12）なら55年以上営業している計算になります。

ところが、この数字が大きいほど良い会社とは言えません。免許の状況も行政処分の履歴も国のサイトで自分で調べられるため、その見方から順に整理していきます。

不動産会社を選ぶ前に押さえる免許の仕組み

免許制度がある理由

宅地建物取引業法は、宅地建物取引業者に免許の制度を設けています。取引の公正と業務の適正な運営を確保するためのものです。

裏を返すと、免許を受けていない相手との取引には、この法律による守りが働きません。重要事項の説明の義務も、報酬の上限も、免許を受けた業者に課されるルールです。

相談を始める前に、免許を受けた業者かどうかを確かめておくと、そのあとの制度がすべて味方になります。
※出典 ◆ e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

大臣免許と知事免許のちがい

複数の都道府県に事務所を置く場合は国土交通大臣の免許、1つの都道府県の中だけに事務所がある場合は都道府県知事の免許になります。北広島市内だけで営業している会社なら北海道知事の免許が一般的です。

知事免許はさらに振興局の名前が入ります。北広島市は石狩振興局の管内のため、市内の会社は「北海道知事 石狩」から始まる番号になります。

これは免許を出す行政庁のちがいであって、会社の優劣を示すものではありません。大臣免許のほうが優れているという読み方はできません。

免許番号のカッコの中の数字

免許番号は「北海道知事 石狩（○）第XXXX号」のような形で示されます。カッコの中の数字は更新の回数の目安です。

宅地建物取引業の免許は5年ごとに更新されるため、数字が大きいほど営業の期間が長いことになります。（2）なら5年から10年、（12）なら55年以上という計算です。

ただしこの数字だけで良し悪しは決まりません。現時点の免許の状況と処分の情報とあわせて見る材料の1つになります。

免許の有効期間

宅地建物取引業の免許の有効期間は、免許の日の翌日から5年間です。期間が終わったあとも営業を続ける場合は更新の手続きが必要になります。

名刺や広告に書かれた免許番号が古いままになっていることもあります。更新のたびにカッコの中の数字は増えるため、資料ごとに番号が違うこともあります。

現状は国のサイトで確認できるため、番号を控えておくと後から照らし合わせられます。北海道知事の免許については、北海道の建築指導課が申請と届出の窓口を案内しています。
※出典 ◆ 北海道 建設部住宅局建築指導課「宅建業者・宅建士の方はこちら」

免許と行政処分は自分で調べられる

宅地建物取引業者の検索

国土交通省の宅地建物取引業者の検索では、免許を出した行政庁、免許証の番号、商号、所在地などを確認できます。会社名を入れて調べるだけで、免許が現に有効かどうかの手がかりが得られます。

免許番号が名刺の表記と一致するか、所在地が案内された事務所と同じかを見ておくと、資料の古さにも気づけます。

検索の対象は全国の宅地建物取引業者です。北海道知事の免許でも大臣免許でも、同じ画面から引けます。
※出典 ◆ 国土交通省「宅地建物取引業者 検索」

行政処分の履歴を調べる

国土交通省のネガティブ情報等検索サイトでは、宅地建物取引業者を含む事業者の過去の行政処分の履歴を検索できます。

免許の確認とあわせて、処分の履歴があるかどうかを見ておくと判断の材料が増えます。処分の内容と時期も表示されるため、いつの話なのかも分かります。

建設業や賃貸住宅管理業など、宅地建物取引業以外の業種も同じサイトから引けます。リフォームまで含めて依頼する場合は、建設業の側も見ておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

調べておくタイミング

物件を紹介してもらう前、つまり最初の問い合わせをする段階で調べるのが理想です。話が進んでから調べると、断りにくくなってしまいます。

契約の話が出る前に済ませておくと、気持ちの上でも動きやすくなります。調べたこと自体を相手に伝えなくてもかまいません。

売却を依頼する場合は、査定を頼む前が区切りです。査定の後は関係ができてしまい、比較しにくくなります。

数字だけで判断しない

免許の更新の回数が少ない会社が悪いわけではありません。新しく独立した会社も含まれます。逆に更新の回数が多くても、処分の履歴が残っていることがあります。

市内で確認できた窓口も（2）から（12）まで幅があります。この幅は営業の年数の差であって、対応の質の差ではありません。

免許の有無、処分の履歴、そして実際の説明の丁寧さを合わせて見ると、判断の材料がそろってきます。

市内の5つの窓口

売買を扱う会社、賃貸を中心とする会社、農協の不動産部門と、性格が分かれます。取り扱いの分野が違うため、用件によって行き先が変わります。

免許番号はすべて北海道知事の石狩振興局管内です。カッコの中は（2）から（12）まで並び、営業の年数に幅があることが読み取れます。

売買と賃貸で窓口が変わる

家や土地を売買する場合と、部屋を借りる場合では、扱う会社が変わることがあります。表の中でも、賃貸仲介が中心の窓口と、売買から管理まで扱う窓口が混在しています。

賃貸の家賃の水準は北広島の賃貸は家賃いくら？で間取り別にまとめています。借りる前提で相場から見たい場合は、あわせてお読みください。

売買の場合は、市内の相場観を先に持っておくと会話が早くなります。エリア別の地価と購入の流れは北広島で家を買うにはいくら必要？で整理しているため、あわせてご覧ください。

市外の会社を使う場合

市内に店舗があることは条件ではありません。札幌市に本店を置く会社が北広島市の物件を扱うことも一般的です。

ただし現地の確認や案内の回数が増える取引では、移動の負担が対応の早さに影響することがあります。冬季は特に、現地確認の頻度が下がりやすくなります。

市内の事情にどれくらい詳しいかは、用途地域や除雪の話をしたときの受け答えで見えてきます。会社の所在地よりも、説明の中身の方が判断の材料になります。

重要事項説明と宅地建物取引士の役割

説明するのは宅地建物取引士

契約が成立するまでの間に、宅地建物取引業者は宅地建物取引士に重要事項を説明させなければならないと定められています。営業の担当者がそのまま説明する形とは限りません。

説明を受けるときは、その人が宅地建物取引士かどうかが確認先になります。担当者と説明者が別人になることもあります。

説明の場に同席する人が複数いる場合は、誰が説明の主体なのかを最初に確かめておくと、後から質問しやすくなります。

取引士証の提示は義務

重要事項の説明の際、宅地建物取引士は相手方に宅地建物取引士証を提示しなければなりません。提示がないまま説明が始まった場合は、その場で提示を求めて差し支えのないものです。

求めること自体が当然の手続きです。取引士証には氏名と登録番号と有効期限が載っています。

オンラインで説明を受ける場合も、画面越しに提示を受ける取り扱いになります。形式が変わっても、提示の義務そのものは変わりません。

35条書面とは何か

35条書面は、契約の前に交付されて説明される重要事項説明書のことです。土地と建物の権利の関係、法令上の制限、インフラの整備の状況、契約を解除する条件などが書かれています。

契約するかどうかを判断するための書面であり、契約の後に読むものではありません。北広島市では、用途地域、市街化調整区域かどうか、接道の条件、上下水道の引き込みが特に効いてくる項目です。

説明の場で初めて渡されると読み込む時間が取れません。事前に写しをもらえるか聞いておくと、落ち着いて目を通せます。

37条書面との使い分け

37条書面は、契約が成立したあとに交付される、契約の内容を記した書面です。35条書面が契約前の判断の材料、37条書面が成立した契約の確認の資料という区別になります。

両方とも受け取って保管しておく書類です。住宅ローンの手続きや、将来の売却のときに参照することがあります。

2つの書面で内容が食い違っている場合は、その場で確認する材料になります。特に付帯設備と引き渡しの時期は、食い違いが出やすい項目です。

媒介契約3種類のちがい

3種類を並べて見る

違いは4点に絞られます。依頼できる会社の数、自分で買主を見つけられるか、レインズへの登録の期限、そして業務の報告の頻度という並びです。

義務が重い形ほど、会社側の動きが見えやすくなります。その代わり、依頼先は1社に絞る前提です。

レインズは国土交通大臣が指定した不動産流通機構が運営するネットワークで、登録された物件の情報は加盟する不動産会社の間で共有されます。売主が自分の物件の状況を確かめる土台でもあります。
※出典 ◆ 東日本不動産流通機構「東日本レインズ」

一般媒介契約

複数の不動産会社に同時に依頼でき、自分で買主を見つける取引もできます。標準の約款では契約の期間は3か月以内とされています。

そのかわり、レインズへの登録の義務や定期の報告の義務は専任の形より弱くなります。会社側から見ると他社に決まる可能性があるため、広告への力の入れ方が変わることもあります。

幅広く声をかけたい場合や、すでに買い手の心当たりがある場合の選択肢になります。

専任媒介契約

依頼できる不動産会社は1社だけですが、売主が自分で買主を見つけることはできます。契約の期間は3か月以内です。

レインズへの登録は媒介契約を結んだ日の翌日から7日以内、業務の報告は2週間に1回以上と定められています。報告の形は書面か電子メールになります。

1社に任せつつ、経過の報告も受けたい場合の中間の形です。売却で最も選ばれることの多い形でもあります。

専属専任媒介契約と選び分け

依頼できる会社は1社だけで、売主が自分で買主を見つける取引もできません。レインズへの登録は翌日から5日以内、業務の報告は1週間に1回以上と、義務が最も重い形です。

報告の頻度が高いぶん進み方が見えやすいという特徴があります。その代わり、知人に売る可能性が残っている場合には向きません。

どの形でも契約の期間は3か月以内のため、合わないと感じたら期間の満了で見直せます。最初から3年縛られるという形にはなりません。

仲介手数料の上限の考え方

価格別の上限額

売買の価格が400万円を超える通常の取引では、上限の目安として売買の価格の3％に6万円を足し、消費税を加える速算式が使われます。実際の価格に当てはめると次のとおりです。

2,000万円の取引なら72.6万円、4,000万円なら138.6万円が上限です。上限は請求してよい最大の額であって、満額を払う決まりではありません。
※出典 ◆ e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

上限は法律にもとづいて決まっている

宅地建物取引業者が売買や賃貸で受け取れる報酬の上限は、宅地建物取引業法にもとづく国土交通省の告示で定められています。

正確には価格の帯ごとの料率を積み上げて計算します。200万円以下の部分は5％、200万円を超え400万円以下の部分は4％、400万円を超える部分は3％という段階です。

速算式はこの積み上げを1本の式にまとめたものです。あらかじめ自分で計算しておくと、提示された金額との差をその場で照らし合わせられます。

800万円以下の物件の特例

2024年7月1日に施行された改正で、価格が800万円以下の宅地や建物については、原則の上限を超えて報酬を受け取れる特例が整備されました。上限は30万円の1.1倍で33万円です。

速算式で計算すると、800万円の取引の上限は33万円で同額になります。500万円の取引なら速算式では23.1万円ですが、特例では33万円まで受け取れる形です。

この場合は媒介契約を結ぶときにあらかじめ説明し、合意することが必要とされています。低い価格帯の物件を扱う場面で出てくる話です。

手数料以外に請求される費用

仲介の手数料とは別に請求される費用は、依頼者の特別な依頼にもとづく広告の費用や遠隔地の調査の費用など、通常の媒介の業務を超える実費が原則です。

何の費用なのか、事前に説明と合意があったか、明細が出るかが確認先になります。通常の広告費は手数料に含まれるという整理です。

登記の費用や印紙税は不動産会社への報酬とは別の費目です。見積もりの段階で、どれが手数料でどれが実費なのかを分けて示してもらうと分かりやすくなります。

広告とトラブルを防ぐための知識

誇大広告の禁止

宅地建物取引業法は、著しく事実と異なる表示や、実際よりも著しく優良または有利だと誤解させる表示を禁止しています。

条件が良すぎると感じる広告を見たときは、現況、取引ができる状態か、費用の総額はいくらかが確認先になります。

北広島市では、駅からの距離と用途地域の組み合わせに違和感が出ることがあります。徒歩の分数は1分80メートルで換算する決まりのため、実際の道のりと照らし合わせると差が見えます。

おとり広告

不動産の表示に関する公正競争規約では、存在しない物件、取引の対象にならない物件、取引する意思のない物件の広告を、おとり広告として禁止しています。

問い合わせのときに今も取引が可能かを聞き、その回答を記録しておくと後から確かめられます。メールで問い合わせると記録が残ります。

案内の当日に別の物件を勧められる場面が続く場合は、掲載の状況を確かめる材料になります。

クーリングオフが使える場面

宅地建物取引業者が自ら売主となる売買で、事務所などの場所以外で申し込みや契約をした場合などには、一定の要件のもとで申し込みの撤回や契約の解除ができます。

ただし個人どうしの売買や、媒介だけの場面では扱いが異なります。要件を満たすかどうかは個別に判断されます。

書面で告げられた日から8日という期間の定めもあります。該当しそうな場面では、下の相談の窓口で確認する流れになります。

囲い込みとレインズの登録証明書

国土交通省は、レインズへの取引の状況の登録を義務づけるなど、売主が自分の物件の状況を確認しやすくする対応を進めています。

専任と専属専任で登録された物件は、登録の証明書をもとに売主が状況を確認できます。登録証明書を受け取ることが売主の側の自衛になります。

証明書に記載された物件番号を使うと、売主自身がレインズの画面で登録の内容と取引の状況を見られます。
※出典 ◆ 東日本不動産流通機構「東日本レインズ」

北広島市で使える相談の窓口

市の住まいの相談カウンター

北広島市には住まいの相談カウンターがあります。市役所4階の建設総務課内に設けられており、市の職員が住まい全般の相談を受け、官民が連携して解決に取り組む窓口として案内されています。

どこに相談してよいか分からない段階の入口として使えます。不動産の会社には行きにくいという相談も想定された窓口です。

空き家を持っている場合は、市の委託によるアキカツカウンターもあります。電話とインターネットからの相談が無料で、空き家専門のアドバイザーが対応する仕組みです。
※出典 ◆ 北広島市「住まいの相談カウンター」
※出典 ◆ 北広島市「空き家専門のワンストップ窓口アキカツカウンター」

北海道の窓口

北海道の建設部住宅局建築指導課は、宅地建物取引業の申請や届出、問い合わせと相談の窓口を公式サイトに掲載しています。

北海道知事の免許の業者について確認したいことがある場合の相談先になります。市内の窓口はすべて北海道知事の免許のため、この窓口が対応する範囲に入ります。

免許の申請や届出に関する情報も同じページにまとまっています。業者側の手続きの内容を知ることも、相手を理解する材料になります。
※出典 ◆ 北海道 建設部住宅局建築指導課「宅建業者・宅建士の方はこちら」

宅建協会の無料相談所

全国宅地建物取引業協会連合会は、各都道府県の宅建協会による不動産の無料相談所を案内しています。一般的な相談と、保証協会の会員を相手方とする苦情の相談を扱っています。

北海道の窓口も一覧から確認できます。会員でない業者との取引については扱いが変わるため、相手が会員かどうかを先に確かめる流れになります。

相談は無料ですが、扱う範囲は不動産の取引に関するものに限られます。
※出典 ◆ 全国宅地建物取引業協会連合会（全宅連）

保証協会と紛争処理の機関

全国宅地建物取引業保証協会は、会員が行った取引に関する苦情の解決や弁済の業務を行っています。相手方の業者が会員かどうかを確認したうえで相談先の候補にします。

会員の業者と取引して損害を受けた場合、一定の範囲で弁済を受けられる仕組みがあります。営業保証金の供託に代わる制度です。

窓口で解決しない紛争については、不動産適正取引推進機構が裁判によらない紛争の解決を案内しています。
※出典 ◆ 公益社団法人 全国宅地建物取引業保証協会（全宅保証）
※出典 ◆ 一般財団法人 不動産適正取引推進機構

賃貸で借りる場合の確認点

原状回復のガイドライン

国土交通省のガイドラインでは、通常の使用による損耗や経年の変化は貸主の負担、借主の故意や過失や通常の使用を超える損耗は借主の負担という考え方が整理されています。

入居のときに室内の写真を撮って記録しておくと、退去のときの話し合いが進めやすくなります。日付の分かる形で残しておくと材料になります。

ガイドラインには経過年数による負担割合の考え方も載っています。設備の種類ごとに耐用年数が示されており、長く住むほど借主の負担割合は下がる整理です。
※出典 ◆ 国土交通省「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版）」

標準契約書という物差し

国土交通省の賃貸住宅標準契約書は、紛争を防ぐことを目的としたモデルの契約書です。使う義務はありませんが、条件を比べるときの物差しになります。

修繕の負担、費用の分担、禁止事項、退去のときの精算が主な比較の項目です。実際の契約書がこれと違う場合は、どこがどう違うのかを聞く材料になります。

定期借家の契約や、家賃債務保証を使う場合の様式も公開されています。
※出典 ◆ 国土交通省「賃貸住宅標準契約書について」

管理会社と家賃債務保証

一定の規模以上の賃貸住宅管理業者は国への登録が必要です。仲介の会社と管理の会社が別のこともあるため、入居後の連絡先がどこになるかが確認先になります。

設備の故障や近隣の相談は管理の会社が窓口になります。緊急時の連絡先と受付の方法は、契約の前に聞いておきたい項目です。

家賃債務保証の業者にも国の登録の制度があり、登録した業者の一覧が公表されています。保証料の水準と更新の頻度は業者によって違います。

北海道の暖房費の負担

暖房の費用は、暖房の方式、燃料の種類、メーターが分かれているか、共益費に含まれるか、定額か実費の精算かで実際の負担額が変わります。

設備が壊れたときの修繕の負担も同じ並びの項目です。契約の前に暖房の設備の種類と費用の負担を書面で確かめると、冬の住居費の見通しが立ちます。

退去のときの灯油の精算についても、あらかじめ聞いておくとよいでしょう。タンクに残った灯油をどう扱うかは契約によって違います。

目的とシーンで選ぶ付き合い方

家や土地を売りたい

媒介契約の3種類のちがいを踏まえたうえで、報告の頻度と自分で買主を探す可能性から選びます。専任か専属専任を選んだ場合は、レインズの登録の証明書を受け取ると、掲載の状況を売主自身で追えます。

査定の金額の根拠を説明してもらえるかどうかも判断の材料です。近い条件の取引事例を示せるか、地価公示のどの地点と比べているかを聞くと、根拠の厚みが見えてきます。

家や土地を買いたい

重要事項説明書を契約の前に十分な時間をとって読めるかどうかが分かれ目になります。急かされる場合は一度持ち帰るという選択肢があります。

北広島市では、用途地域、市街化調整区域かどうか、接道の条件、上下水道の引き込みが特に効いてきます。この点を丁寧に説明してくれるかが、市内の事情への詳しさの目安になります。

冬の条件も同じ並びの項目です。前面道路の除雪の入り方や雪置き場の位置まで話が及ぶかどうかで、現地をどれだけ見ているかが分かります。

賃貸を借りたい

入居の後に関わるのは管理の会社です。仲介の会社だけでなく、管理の主体と連絡先が確認先になります。

北海道では暖房の費用の負担の形が住居費に直結します。家賃の金額だけで比べると、冬に差が開くことがあります。

間取り別の家賃の水準は北広島の賃貸は家賃いくら？で冬の見落としやすい費用とあわせてまとめています。相場から絞りたい場合は、あわせてお読みください。

何から始めればよいか分からない

北広島市の住まいの相談カウンターに、まず状況を話してみる方法があります。不動産の会社へ直接行きにくい相談も市の職員が聞く窓口として案内されています。

会社を決める前に一度公的な窓口を挟むと、落ち着いて考えられます。売る側か買う側かが決まっていない段階でも使える窓口です。

空き家を持っている場合は、市の委託によるアキカツカウンターがフリーダイヤルとインターネットの両方で相談を受けています。

よくある質問

まとめ

不動産の会社は、評判ではなく確認できる事実から見極められます。免許と処分の履歴は国のサイトで調べられ、重要事項の説明も媒介契約も仲介の手数料も、制度としてルールが決まっています。

判断に迷った段階では、北広島市の住まいの相談の窓口を先に使うという入り方もあります。