北広島駅前のマンション相場はいくら？徒歩5分圏の価格の目安と北海道で見る確認点

北広島駅の徒歩5分圏にある中古マンションは、2026年7月時点で築20年から34年の90㎡級が3,150万円から3,980万円で売り出されています。

実際に成立した成約価格で見ると、築30年台の85㎡3LDKが1,300万円から2,100万円、築20年の100㎡4LDKが3,100万円から3,800万円です。駅から徒歩1分から5分の範囲に、この築年帯の物件が6棟並びます。

ところが、市内全体の平均相場を見ると数字が跳ね上がります。エスコンフィールド周辺のFビレッジにある物件が6,000万円台から1億円台で動いており、平均を押し上げているためです。

駅前とFビレッジで価格の何がどう違うのか、掲載中の売出物件と国の成約価格データから順番に見ていきます。

北広島駅前のマンション相場はいくらか

駅前の既存マンションの価格帯

北広島駅の徒歩5分圏にある既存の分譲マンションは、築20年台から30年台の90㎡級で3,000万円台が売出の中心です。2026年7月30日時点で不動産ポータルに掲載されていた住戸を、築年と間取りと面積で並べると次のようになります。

同じ市内でも、駅徒歩5分の90㎡級と、バス圏の同じ面積帯で1,500万円から2,000万円ほどの差が生まれます。築40年の50㎡台まで含めると価格の下限は680万円まで下がります。

読者が自分の予算で見る棟が変わる境目は、駅徒歩圏かバス圏かという点です。
※出典 ◆ アットホーム 北広島市の中古マンション一覧（2026年7月30日閲覧）

管理費と修繕積立金はいくらか

価格の次に効いてくるのが毎月の固定費です。上の表にある築34年・97.76㎡の住戸は、管理費8,680円と修繕積立金16,910円で、月25,590円です。

駐車場を1台借りると6,800円が加わり、月32,390円になります。この住戸は2021年10月に水回りと内装を全面更新した履歴があり、15階建ての15階部分にあたります。

一方、築20年・87.78㎡の住戸は管理費7,850円と修繕積立金10,970円で月18,820円です。築34年の住戸のほうが月7,000円ほど高い水準です。

築年が進むと修繕積立金が上がっていく形が、この2棟の差に表れます。ローンの返済額だけで比べると、年間で8万円ほどの差が抜け落ちます。
※出典 ◆ LIFULL HOME’S 掲載物件情報／SUUMO 掲載物件情報（いずれも2026年7月30日閲覧）

地価公示で見る駅前の水準

価格の裏づけとして使えるのが国の地価公示です。2026年1月1日時点で、北広島駅に近い栄町1丁目の商業地は135,000円/㎡となっており、市内で最も高い水準にあります。

住宅地では美沢3丁目が82,000円/㎡、北進町3丁目が75,000円/㎡です。
※出典 ◆ 北広島市 令和8年地価公示（PDF）

Fビレッジの物件が平均を押し上げている

市内全体の平均相場を見るときには注意が必要です。エスコンフィールド周辺のFビレッジにあるレ・ジェイド北海道ボールパークは、4,000万円台から1億円を超える売出が出ています。

この物件が市の平均値を大きく引き上げているため、市全体の平均だけを見て駅前の予算を組むとずれます。

駅前の築20年台が3,000万円台であることと並べると、同じ市内でも3倍前後の開きです。市の平均という数字は、この2つを足して割った値になります。

相場を調べるときは、駅前とFビレッジを分けて見るところから始める形になります。

民間の推計相場をどう扱うか

不動産の推計サイトでは、北広島市の中古マンション売却相場を1,412万円、北広島駅の相場を1,862万円と出しているものがあります。これらは公的統計ではなく民間の集計なので、参考の目安として見て実際の物件価格と照らし合わせるという扱いになります。

売出価格でも推計値でもない、実際に売買が成立した金額は、国土交通省の不動産情報ライブラリで町名と築年を指定して調べられます。次の見出しで、そこで実際に出てきた数字を並べます。

実際に成立した成約価格を見る

不動産情報ライブラリで、北広島市の中古マンション等について2023年第1四半期から2026年第1四半期までを指定すると58件の取引が出てきます。このうち駅の徒歩圏にあたる北進町と中央の成約は13件で、内訳は次のとおりです。

面積と価格はいずれも公表段階で丸められた値です。

成約価格から読み取れること

読み取れることが2つあります。1つは、2004年から2005年築の100㎡級4LDKが3,100万円から3,800万円の範囲に収まっていることです。3年間で7件が同じ帯に並びます。

もう1つは、1991年から1992年築の85㎡3LDKが1,300万円から2,100万円で成立していることです。同じ駅徒歩5分でも、築年が13年違うと成約価格は2倍近く開きます。

徒歩1分の住戸が徒歩2分より安く成立している回もあり、駅からの分数だけで価格が決まるわけではないという見方もできます。
※出典 ◆ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産価格（取引価格・成約価格）情報（北海道北広島市／中古マンション等／2023年第1四半期〜2026年第1四半期・2026年7月30日取得）

売出価格と成約価格の差

同じ北進町の物件で、掲載中の売出価格と成立した成約価格を並べると差が見えます。築20年の3LDK 87.78㎡が3,980万円で掲載されている一方、同じ2005年築の100㎡級4LDKは3,100万円から3,800万円で成立しました。

掲載価格がそのまま成約価格になるとはかぎらないという点は、資金計画を立てる段階で見ておきたい部分です。

ただし成約価格は面積や価格が丸められ、リフォームの有無や階数も反映されていません。上の売出物件のうち3,490万円の住戸は2021年に水回りと内装を全面更新した住戸です。

同じ築年でも更新履歴があるかどうかで価格が動くため、成約価格の帯と個別の物件は分けて見る形になります。

北広島駅の徒歩5分圏に建つマンション

徒歩1分から2分の物件

もっとも駅に近いのが、中央6丁目のリブウェル北広島エルフィンターミナルです。2001年8月築で90戸あり、駅から徒歩1分の位置にあります。

北進町1丁目のクリーンリバーフィネス北広島は2004年7月築で84戸、駅から徒歩2分です。どちらも築20年を超えていますが、駅までの近さは市内で群を抜いています。

徒歩3分から5分の物件

クリーンリバーフィネス北広島アネックスは2005年築で131戸あり、掲載元によって徒歩3分から5分と表記が分かれます。この規模のマンションは修繕積立の規模も大きく管理の余力を持ちやすいという見方ができます。

戸数が多いほど1戸あたりの修繕積立の負担は分散します。駅前の既存物件のなかでは最大の規模で、隣のクリーンリバーフィネス北広島84戸の1.5倍を超えます。

この築年帯の100㎡級4LDKは、成約価格で3,100万円から3,800万円という帯にあたります。

1990年代前半の3棟

北進町1丁目にはロイヤルシャトー北広島が3棟あります。ノースステージが1991年11月築で88戸、センターステージが1992年3月築で116戸、サウスステージが1992年8月築です。

全体で292戸という表記と棟ごとの戸数が混在しているため、資料を読むときは棟別の戸数か全体の戸数かを見分けておくとよいでしょう。築30年を超えるぶん価格は抑えられますが、設備の更新履歴が価格差に直結します。

2026年に竣工予定の新築

栄町2丁目には、駅から徒歩4分の位置にレ・ジェイド北海道北広島が2026年9月竣工予定で計画されています。197戸から198戸という規模です。

ただし公式サイトで販売中か完売かの現況を確認することができませんでした。第三者のサイトには価格の記載がありますが、公式の裏づけが取れないため、検討する場合は販売事務所へ直接問い合わせるのが早い方法です。

ここまでの物件を一覧にすると、駅に近い順に築年が新しいわけではないことが見えます。

新築マンションは今どうなっているか

駅前の新築

駅前で新築を待つなら、前述のレ・ジェイド北海道北広島が中心になります。徒歩4分という立地は、駅前の既存物件と同等の近さです。

通勤と生活の利便を最優先するなら駅前の新築が候補になります。197戸から198戸という規模は、駅前の既存物件でもっとも大きいアネックスの131戸を上回ります。

竣工予定は2026年9月なので、この記事を読んでいる時期によっては入居が始まっています。栄町2丁目という所在地は、地価公示で12.5パーセント上がった栄町1丁目の隣接区画です。

Fビレッジの大規模物件

Fビレッジ22番には、エスコンフィールドタワーが2028年9月下旬の竣工予定で計画されています。508戸という規模で、2026年7月17日更新の公式物件概要では、第1期の予定販売価格が4,200万円台から5億円台、予定最多価格帯が7,400万円台と公表されています。

北広島駅からは徒歩26分ほどで車なら4分という距離です。2028年に予定されている新駅の近くにあたります。

公式で価格が確認できるのはどちらか

2026年7月の調査時点で、公式サイトに価格が明記されていたのはエスコンフィールドタワーだけでした。公式に価格が出ているかどうかは検討の確度を左右します。

ポータルサイトや第三者の記事に出ている価格は、更新が止まっていることもあるため、売主か販売代理の公式情報で確かめるとよいでしょう。新築は販売期ごとに価格が変わるため、掲載の時期そのものが情報の鮮度になります。

Fビレッジの物件は中古でいくら動いているか

Fビレッジのレ・ジェイド北海道ボールパークは2023年2月築で、すでに中古としての取引が始まりました。

不動産情報ライブラリでFビレッジ地区の成約を見ると、2024年第4四半期に90㎡が7,200万円、2026年第1四半期に95㎡が6,100万円と1億1,000万円で成立していました。築3年の物件が6,000万円台から1億円台で動いている状態です。

売出は幅がもっと広く、44.21㎡の1LDKが4,180万円、92.57㎡の3LDKが1億1,000万円で掲載されていました。同じ棟でも面積と階数で7,000万円近い差が生じます。
※出典 ◆ 国土交通省 不動産情報ライブラリ／アットホーム 北広島市の中古マンション一覧（2026年7月30日）

新築を待つか中古を買うか

駅前の中古は85㎡3LDKの成約が1,300万円から2,100万円、100㎡級4LDKが3,100万円から3,800万円という水準です。これに対してFビレッジの物件は6,000万円台から1億円台で、駅前の新築も4,000万円台からが見込まれます。

予算の差はおよそ2倍から4倍になります。マンション以外も含めて比べるなら、北広島市全体の中古住宅の水準は北広島の中古住宅で築年別の売出事例まで整理しています。戸建てとどちらにするか迷う段階では、あわせてご覧ください。

市内のマンション全体の相場は北広島のマンション相場でエリアごとに並べていますので、駅前以外も候補に入れる段階ではあわせてお読みください。

地価から見る駅前の値動き

栄町の商業地は12.5パーセント上昇

栄町1丁目1番3の商業地は、2025年の120,000円/㎡から2026年には135,000円/㎡へ上がりました。1年で12.5パーセントの上昇です。

北広島駅の西口側にあたり、駅前再開発の影響を受けやすい地点です。1年で15,000円の上昇なので、100㎡の土地に換算すると150万円ぶん評価が動いた計算になります。

市内の標準地のなかでもっとも高い水準にあり、この地点が市の商業地の指標になっています。
※出典 ◆ 北広島市 令和8年地価公示（PDF）

中央と美沢も二桁近い上昇

中央2丁目1番2の商業地は75,000円/㎡から84,000円/㎡へ12.0パーセント、美沢3丁目4番8の住宅地は75,000円/㎡から82,000円/㎡へ9.3パーセント上がっています。駅前の商業地だけでなく徒歩圏の住宅地も上がり続けています。

栄町の12.5パーセントと中央の12.0パーセントはほぼ並び、住宅地の美沢も9.3パーセントと二桁に近い水準です。上昇が駅前の1地点に限られた動きではないことが分かります。

北進町は横ばい

一方で、北進町3丁目3番4の住宅地は2025年も2026年も75,000円/㎡で横ばいでした。駅に近い地点がすべて上がっているわけではありません。

既存マンションが集まる北進町でこの動きになっているのは、価格を検討するうえで押さえておきたい点です。栄町が12.5パーセント上がった年に、隣接する北進町は動かなかったことになります。

地価は標準地ごとの評価なので、同じ町名でも地点が変われば数字も変わります。1地点の横ばいをもって町全体が停滞していると読むことはできません。

近隣商業地域の地価調査

地価公示とは別に、都道府県が7月1日時点で公表する地価調査があります。2025年の調査では、駅東口側の中央6丁目8番10が91,000円/㎡、美沢1丁目1番3外が86,000円/㎡でした。

時点も地点も違うため公示と直接は比べられませんが、駅周辺の生活利便地の水準を見る補助になります。

公示が1月1日時点、調査が7月1日時点なので、2つを交互に見ると半年ごとの動きを追えます。栄町の商業地135,000円と中央6丁目の91,000円という差からは、同じ駅前でも西口側と東口側で水準が違うことも読み取れます。

エスコンフィールド開業後に何が変わったか

地価は開業前から上がっていた

2023年の地価公示で、北広島の住宅地と商業地は北海道内の上昇率上位に入りました。札幌不動産鑑定は、その理由を北海道ボールパークFビレッジ開業への期待感と説明しています。

つまり価格は開業前から先行して動いていました。今から買う場合、期待ぶんはすでに価格に含まれていると考えたほうが無理がありません。

2023年3月の開業から3年が経ち、その後も栄町の商業地は12.5パーセント上がっています。開業という一度きりの出来事ではなく、駅前の再開発が続いていることが背景にあります。

市全体の人口は減っている

2025年の国勢調査速報では、北広島市の人口は55,838人でした。2020年の58,171人から2,333人、率にして4.01パーセントの減少です。

ボールパークができても市全体の人口減少は続いています。一方で住民基本台帳では2026年6月30日現在で55,936人、28,697世帯となっており、世帯数の多さから単身や少人数世帯が増えていることがうかがえます。
※出典 ◆ 北広島市 令和7年国勢調査人口速報集計／北広島市 住民基本台帳人口

需要は駅前とFビレッジに偏っている

人口が減っているのに駅前の地価が上がるのは、需要が市内で均一ではないためです。駅前とFビレッジ周辺に住みたい人が集中し郊外との差が開いているという構図です。

マンションを資産として考えるなら、この偏りは無視できません。市全体の人口が5年で4.01パーセント減るなかで、駅前の商業地だけが1年で12.5パーセント上がっているという組み合わせです。

将来売ることを視野に入れるなら、市内のどのエリアかで見通しが変わります。駅前とバス圏では、同じ面積帯でも成約価格が2倍以上開いている状態です。

駅前と郊外で価格差はどのくらい開いたか

偏りは成約価格に出ています。

2023年から2026年第1四半期までの北広島市の中古マンション成約58件を地区別に分けると、大曲エリアの24件は450万円から1,600万円、松葉町の16件は790万円から1,900万円、駅徒歩圏の北進町と中央の13件は1,300万円から3,800万円という帯になります。

面積帯はどのエリアもほぼ同じ80㎡から100㎡台です。それでも大曲の下限450万円と駅前の上限3,800万円では8倍以上の差が開きます。

1990年代築で900万円台の住戸も松葉町と大曲では複数成立しており、価格を最優先にする場合の候補はバス圏へ移ります。
※出典 ◆ 国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産価格（取引価格・成約価格）情報（2026年7月30日取得）

これから予定されていること

Fビレッジ近くには2028年に新駅が予定されています。エスコンフィールドタワーの竣工時期もこれに合わせた形です。

数年先の街の形が今の価格に織り込まれつつある状況なので、完成前の情報は公式の発表で追いかけるのが確かな方法です。

駅前側でも、市が駅西口周辺エリア活性化事業として駅前広場と複合交流拠点施設、立体的な広場と公園の整備を掲げています。
※出典 ◆ 北広島市「駅西口周辺エリア活性化事業」

北広島での暮らし全般は北広島の暮らしで家賃や子育て支援まで整理していますので、住むこと自体を検討する段階ではあわせてお読みください。

北海道でマンションを買うときの確認点

暖房方式と暖房費の負担区分

北海道のマンションは、個別暖房とセントラル暖房で費用の出方が変わります。灯油か都市ガスか電気かによっても違います。

共用ボイラーの燃料費や機器更新費が管理費に入るのか使用料として別に取られるのかを、管理規約と重要事項説明書と長期修繕計画で確認してください。専有部の光熱費だけを見て判断すると、入居後に負担が増えます。

除雪とロードヒーティング

駐車場、車路、エントランス、外階段、バルコニーの排雪まで、誰が費用を負担して誰が作業するかを決めておく必要があります。ロードヒーティングの燃料費が管理費なのか駐車場会計なのかは物件ごとに違います。

設備が止まったときの対応も総会議事録に残っていることがあるため、目を通しておくと実態がわかります。ロードヒーティングは電気式か温水式かで燃料費の桁が変わります。

断熱と結露

断熱等性能等級は住宅性能表示制度の指標で、等級5がZEH水準相当、等級6と7が2022年10月に施行された上位の等級です。ただし中古マンションは等級の表示がないことがほとんどです。

窓のサッシ、複層ガラスかどうか、換気の方式、北側住戸の寒さと結露の跡を、現地で自分の目で見ておくと判断がぶれません。

1990年代前半の物件では単板ガラスが残っている住戸もあります。内窓を後付けしているかどうかは、冬の暖房費に直結する部分です。

修繕積立金の目安

国土交通省のガイドラインでは、20階未満で延床5,000㎡未満のマンションの修繕積立金を1㎡あたり月235円から430円、平均335円としています。延床5,000㎡から10,000㎡未満なら170円から320円、平均252円です。

機械式駐車場がある場合はこれに1台あたり月4,645円から6,450円ほどが加算されます。提示された積立金がこの水準から大きく下振れしていたら、将来の値上げ幅を見ておく必要があります。
※出典 ◆ 国土交通省 マンションの修繕積立金に関するガイドライン（PDF）

築年数で変わる見るべきところ

築20年から25年の物件

リブウェルやクリーンリバーの世代です。大規模修繕を1回から2回終えている時期にあたるため、外壁と屋上防水の履歴を確認します。

設備の更新がこれから来る時期でもあるので、長期修繕計画の残高と今後の予定もあわせて見る対象になります。

この世代の成約価格は100㎡級4LDKで3,100万円から3,800万円という帯です。1㎡あたりに直すと31万円台から38万円台になります。

築30年を超える物件

ロイヤルシャトーの3棟がこの世代です。価格は抑えられますが、給排水管と暖房設備の更新が済んでいるかどうかで実質の負担が大きく変わります。

更新済みなら割安な選択になり、未実施なら購入後に一時金が発生する可能性があります。

成約価格は85㎡3LDKで1,300万円から2,100万円、1㎡あたりでは15万円台から25万円台です。築20年台との差は、この更新の有無に置き換えて考えると読み解きやすくなります。

新築と築浅の物件

新築は断熱と設備が最新で、当面の修繕負担が軽いのが利点です。一方で段階増額積立方式を採っている場合は将来の値上げが前提になっています。

国土交通省は2024年の改定で、初期額を均等積立方式の基準額の0.6倍以上、最終額を1.1倍以内とする考え方を示しました。初期の積立金が安いことを利点と受け取らないほうが安全です。
※出典 ◆ 国土交通省 長期修繕計画標準様式等の改定（2024年）

管理状態を確かめる資料

築年に関わらず見ておきたいのが、管理規約、長期修繕計画、修繕履歴、総会議事録、管理費の滞納率です。滞納率が高いマンションは将来の修繕が計画どおりに進まないことがあります。

仲介会社に依頼すれば取り寄せてもらえます。売買契約の前に見られる資料なので、価格の交渉に入る前の段階で請求しておく形になります。

とくに築30年を超える物件では、長期修繕計画の残高と次回の大規模修繕の時期が、購入後の一時金の有無を左右します。

成約価格を築年で並べ替えると何が見えるか

駅徒歩圏の成約13件を築年順に並べると、価格の段が3つに分かれます。1991年から1992年築の85㎡3LDKが1,300万円から2,100万円、2001年築が3,200万円から3,600万円、2004年から2005年築が3,100万円から3,800万円です。

1㎡あたりに直すと1991年築が15万円台から25万円台、2005年築が31万円台から38万円台となり、築年が新しい側が高い関係は残ります。

築30年以上の帯で、成約が2,000万円前後なのに売出が3,000万円台になっている点は、リフォームの有無と面積の違いによるものです。同じ棟でも更新履歴のない住戸は成約価格の帯に近い水準で出てくることがあります。

目的とシーンで選ぶ北広島駅前のマンション

札幌へ通勤する人

駅までの距離を最優先にするなら、徒歩1分から2分の物件が向きます。冬の朝に歩く距離が短いほど通勤の負担は軽くなります。

札幌駅までの所要時間と、雪の日の運行への影響もあわせて見ておくとよいでしょう。北広島駅の1日あたりの乗車人員は令和6年度で9,576人あり、うち定期が4,666人です。通勤と通学で使う人が半分近くを占めます。
※出典 ◆ 北広島市「統計データ 運輸」

子育て世帯

学校と病院とスーパーの距離を先に確認します。駅前は生活施設がまとまっているため、車がなくても日常が回りやすいのが利点です。

駅直結のトナリエ北広島には飲食と菓子で10店ほどが入り、屋根の下だけで移動できます。冬に子どもを連れて歩く距離が短く済む点は、駅前を選ぶ理由になります。

駅前で買い物や食事ができる場所は北広島駅前のグルメで店の集まる場所ごとに整理していますので、日常の動線を思い描く段階ではあわせてご覧ください。

観戦を生活に組み込みたい人

試合を頻繁に見に行きたいならFビレッジ周辺の物件が近くなりますが、価格帯は4,000万円台からです。駅前に住んで移動する方法なら予算を抑えられます。

年に何回行くかを先に想定して、どちらが合うかを決めておくと予算がぶれません。駅前に住む場合、Fビレッジへは北広島駅西口の専用乗り場からシャトルバスで約5分です。
※出典 ◆ 北海道ボールパークFビレッジ「北広島駅からのシャトルバス」

市外から移り住む人

初めて北広島を検討する場合は、冬の生活を先に確かめておくと判断材料が増えます。除雪の体制、暖房費の実額、路面の状況は、資料だけではつかみにくい部分です。

可能なら冬に一度現地を歩いてみると判断がぶれません。1月から2月の平日の朝に駅まで歩いてみると、通勤の負担が具体的に分かります。

移住の全体像は北広島への移住で支援金の額と条件まで整理していますので、市外から動く段階ではあわせてお読みください。

よくある質問

まとめ

北広島駅前のマンションは、駅徒歩5分圏の既存物件と、Fビレッジの新しい物件で価格帯がはっきり分かれます。どちらを見ているのかを意識するだけで、相場の読み違いを避けられます。