北広島の中古住宅はいくら？築年数別の価格の目安と寒冷地で見る確認点

2026年8月時点で確認できた北広島市の中古一戸建ての売出は、里見町2丁目の1,499万円から南町3丁目の4,980万円まで開いていました。

同じ4LDKでも、1994年築で土地374平方メートルが1,499万円、2014年築で土地344平方メートルが2,780万円です。築年で1,280万円の差になります。

ところが、安い物件を選んでも総額が下がるとは限りません。北海道の中古住宅は断熱と暖房と屋根の雪が改修の費用を左右するため、その分を順番に見ていきます。

北広島の中古住宅の価格を見るときの前提

売り出し価格と成約価格は別のもの

不動産のポータルサイトに並ぶ価格は、売主が希望している売り出しの価格です。実際に取引が成立した価格とは違います。売り出しの価格だけを集めて相場と呼ぶと、実際より高く見積もることになります。

この記事で載せている売出の事例も、掲載時点の希望額です。成約した価格を確かめたいときは、国土交通省の不動産情報ライブラリに北広島市の土地と建物の取引価格の情報が地図つきで載っています。

個別の物件の価格が妥当かどうかを見るときの一次情報として使える資料になります。
※出典 ◆ 国土交通省「不動産情報ライブラリ」

市単独の統計は件数が限られる

北広島市だけに絞った中古一戸建ての統計は、公表されている件数が多くありません。市の住宅建設状況で追える個人住宅の確認申請も、年150戸から200戸の規模です。

そのため、市内の掲載物件の実データと、市が公表している公的な土地の価格を組み合わせて目安として見る形になります。

民間サイトが出している市内の平均額も見かけますが、集計の対象と期間が明示されていないことがあります。数字を使う前に、何をどの期間で集めたものかを確かめておきたいところです。

市内は築30年以上の流通が多い

北広島市の住生活基本計画（第2次）には、取得した中古住宅は築後30年以上が約半数という整理があります。全国や北海道の傾向と比べても、2000年以前に建築された住宅の割合が高い市です。

実際の売出でも、里見町2丁目が1994年築、西の里北5丁目が1974年築でした。1981年5月31日以前に建築または着工された住宅は、市の耐震診断と改修の補助の対象にも入ります。

築年は補助の対象を分ける線でもあるため、資料を見る段階で建築の年月を押さえておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 北広島市「住生活基本計画（第2次）」（PDF）

総額はリフォーム費用を足して考える

築古の住宅は、購入の価格が低くても、入居前後の工事の費用が加わります。国土交通省の調査では、システムバスの交換が60万円から150万円、外壁のサイディングの上貼りが80万円から200万円です。

断熱の追加と暖房の交換が重なると、数百万円の単位で総額が動きます。物件の価格だけで比べず、住める状態になるまでの総額でそろえると判断しやすくなります。

入居後の負担も総額の一部です。固定資産税は課税標準額の1.4％、市街化区域ではさらに都市計画税が0.3％かかります。
※出典 ◆ 北広島市「固定資産税・都市計画税の概要」

築年数別に見る価格の目安

市内で実際に出ている売出

2026年8月時点で確認できた中古一戸建ての売出を、価格の高い順に並べます。築年と土地面積と建物面積をセットで見ると、価格の理由が読み取れます。

土地面積が最も広いのは里見町2丁目の374.32平方メートルですが、価格は最も低い1,499万円でした。築年と建物の面積、そして地区の土地の水準が価格を分けています。

築40年以上は土地の価値が中心になりやすい

築40年を超える住宅は、市内では1,000万円台から出てくることがあります。西の里北5丁目の1974年5月築・土地265.75平方メートル・建物122.71平方メートルが1,580万円という例がありました。

この帯は建物よりも土地の価値が価格の中心になりやすく、断熱や設備の更新を前提に考える形になります。北広島団地の地区や大曲の一部で見かける価格帯です。

1981年5月31日以前の木造住宅であれば、市の耐震診断の補助が使えます。診断を先に受けてから改修の内容を決める順番が取れます。
※出典 ◆ 北広島市「木造住宅の耐震診断・改修補助」

築30年前後は中位の価格帯

築30年前後の住宅は、1,400万円台から2,000万円台に分布しやすい帯です。里見町2丁目の1994年12月築が1,499万円、高台町6丁目の1993年12月築が1,980万円でした。

この2件は同じ築30年台で、間取りも同じ4LDKです。それでも481万円の差が出ました。土地面積が374.32平方メートルと183.12平方メートルで倍近く違う一方、地区の地価は里見町の方が抑えめという関係になっています。

面積と地価と築年のどれか1つでは価格を説明できません。3つを並べて初めて、その価格が高いのか安いのかが見えてきます。

築20年前後以内や駅の徒歩圏は高めになる

築20年前後より新しい住宅、北広島駅の徒歩圏、虹ヶ丘のような札幌方面へ通いやすい地区は、2,700万円台から4,000万円台が出やすくなります。

高台町4丁目の2014年7月築・土地344.00平方メートルが2,780万円、南町3丁目の2003年8月築・土地504.00平方メートル・建物229.10平方メートルが4,980万円という例がありました。

新しさと立地と建物の広さが、この帯に入るかどうかを決めます。改修の費用が小さく済む分、購入時の総額は上がる関係です。

エリア別の傾向と土地価格の水準

地区ごとの水準を一覧で見る

土地の水準は中古住宅の価格の土台になります。地区と標準地と前年比を並べると、どこが動いていてどこが横ばいなのかが見えてきます。市内の住宅地の平均は45,800円でした。

上位の3地点は前年から8％以上上がり、団地地区の山手町5丁目は3.1％下がりました。同じ市内で価格の方向が分かれています。
※出典 ◆ 北海道「北海道の地価（地価調査・地価公示）について」

北広島駅の周辺と中心部

美沢3丁目が82,000円、共栄町1丁目が78,000円、北進町3丁目が75,000円です。市内では高い水準の地区になります。

駅とボールパーク方面へのアクセス、商業と行政の機能が価格を支えました。中古住宅も高めの帯に入りやすいエリアです。

その分、築年の新しい物件が出にくいという面もあります。駅の徒歩圏で新しさを求める場合は、中古マンションも候補に入ります。
※出典 ◆ 北広島市「土地の価格について」

北広島団地の地区

山手町、里見町、松葉町、白樺町、若葉町などが含まれる大規模な住宅団地です。地価公示では山手町5丁目が31,000円、白樺町2丁目が40,000円で、駅の周辺より抑えめになります。

1区画が100坪前後で取られているため、敷地の広い住宅が多くなります。その一方で築30年を超える建物が中心のため、断熱と耐震の確認が価格の判断を左右します。

地区ごとの売出の実例は北広島団地の中古住宅はいくら？で990万円からの事例と100坪区画の条件を並べています。団地地区に絞って探したい場合は、あわせてお読みください。

大曲と西の里

大曲柏葉3丁目が42,000円、大曲南ヶ丘3丁目が45,000円、大曲末広2丁目が46,500円です。札幌市清田区側に近く、国道36号沿いの商業施設や高速道路の出入口を使いやすい住宅地になります。

築古の物件が1,000万円台で出ることもあれば、改修済みで2,000万円台になることもあり、同じ地区でも幅が大きいのが特徴です。

西の里東3丁目は45,000円で中位の水準です。札幌市厚別区や上野幌駅の方面と結びつきが強く、地区の価格は西の里の中古住宅は札幌より安い？で上野幌との地価差から整理しています。札幌側と比べたい場合は、あわせてご覧ください。

東部と輪厚と希望ヶ丘

東共栄2丁目が45,200円、輪厚中央1丁目が23,500円です。2025年の北海道地価調査では希望ヶ丘2丁目が27,000円、虹ヶ丘4丁目が64,000円でした。

東共栄はボールパークと市街地に近い住宅地、輪厚と希望ヶ丘は車での移動が中心の郊外型の住宅地になります。虹ヶ丘は上野幌駅の徒歩圏で、市内の住宅地では高めの部類です。

価格を抑えたい場合は輪厚と希望ヶ丘が候補になりますが、通勤と買い物の動線を先に確かめておくとよいでしょう。

北海道の中古住宅で見る建物の確認点

断熱と窓と気密

壁、天井、床、基礎まわりの断熱がどこまで入っているかを見ます。窓が単板ガラスのままか、複層ガラスや内窓になっているかは、冬の暖かさと結露に大きく影響します。

窓枠や壁の下部に結露の跡やカビがないかも確認先です。築30年前後の住宅では、断熱の改修の履歴が残っていないことも珍しくありません。

断熱の改修費を購入の予算に織り込んでおくのが現実的です。市民アンケートでも、中古住宅に住み替える際に気になることの上位に、壁と窓の断熱性などの省エネルギー性能が入っています。
※出典 ◆ 北広島市「住生活基本計画（第2次）」（PDF）

暖房と給湯の設備

灯油ボイラー、パネルヒーター、FF式の暖房、エコキュートなどの年式と交換の履歴を見ます。寒冷地では暖房の更新が高額になりやすく、冬の光熱費にも直結します。

配管の状態と熱源の種類も、あわせて聞いておくと判断しやすくなります。灯油タンクの残量と設置の年、煙突の状態は現地で目視できる部分です。

設備を入れ替える場合は、市の補助が使える機器もあります。太陽光発電は1キロワットあたり1万円で上限3万円、蓄電池とペレットストーブは各5万円です。
※出典 ◆ 北広島市「住宅用再生可能エネルギー及び省エネルギー機器設置補助金」

屋根の雪と落雪

北海道立総合研究機構の屋根雪の資料では、敷地の外に屋根の雪が落ちそうな場合は無落雪の屋根を選ぶ考え方が示されています。北海道では新築住宅の55％が無落雪屋根という調査もあります。

中古住宅では、屋根の形状、雪庇のできやすさ、雪が落ちる向き、隣地と道路までの距離、雪を寄せておける場所、雨漏りの跡を見ます。

除雪の負担は住み心地を左右します。同機構は戸建て住宅の屋根の雪処理計画のチェックシートも公開しており、内見のときの持ち物にできます。
※出典 ◆ 北海道立総合研究機構「第10話 屋根雪対策」
※出典 ◆ 北海道立総合研究機構「戸建て住宅の屋根の雪処理計画 チェックシート」（PDF）

凍結と基礎と外部の配管

北広島市の標準的な凍結深度は60センチメートルです。水抜き栓の位置と動作、給水と給湯の配管、床下と基礎の断熱、換気口、基礎のひび割れや凍上の跡を見ます。

冬のあいだ空き家だった住宅は、凍結による配管の破損や、結露とカビが表に出ていないことがあります。冬を越した空き家は特に慎重に見るのが安全側の判断です。

基礎の凍上は、外構の傾きや玄関ポーチのひび割れとして表に出ることがあります。建物だけでなく敷地全体を歩いて見ておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 北海道 建設部住宅局建築指導課「凍結深度」

建物以外で確認する法規と保証の点

再建築ができるかと接道

建築基準法では、建築物の敷地は原則として道路に2メートル以上接している必要があります。前面の道路が建築基準法上の道路にあたるか、幅員はどれくらいか、セットバックが必要かを見ます。

用途地域と区域の区分も同じ段階の確認先です。市街化調整区域では、建て替えそのものに制限がかかることがあります。

将来の建て替えと売却のしやすさに関わる部分です。市の建築確認申請の案内で、どの窓口に相談するかを押さえておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 北広島市「建築確認申請等について」

耐震性と建築時の書類

北広島市の耐震の補助は、1981年5月31日以前に建築または着工された木造の在来工法などの住宅が対象です。この時期より前の住宅を検討する場合は、耐震診断を先に受ける流れになります。

確認済証と検査済証が残っているかどうかも、あわせて見ておきたい点です。書類がないと、増改築や住宅ローンの審査で手間が増えることがあります。

一定規模以上の建築物には耐震診断の実施と結果の報告が義務づけられています。戸建てが対象になることは多くありませんが、制度の枠組みは市の公式ページに載っています。
※出典 ◆ 北広島市「耐震診断の実施と診断結果の報告（義務化）のお知らせ」

インスペクションで状態を確かめる

国土交通省は、中古住宅の取引の際に第三者が目視などで建物の状態を確認する既存住宅状況調査を案内しています。構造耐力上主要な部分、雨水の浸入を防ぐ部分、劣化している箇所の有無を調べるものです。

調査の結果は、購入の判断や価格の交渉の材料になります。北海道の物件では、断熱と結露と凍結の履歴が目視で分かる部分もあります。

仲介の会社は、あっせんが可能かどうかを媒介契約の書面で示す仕組みになっています。契約の前にあっせんの有無を聞いておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度について」

既存住宅売買瑕疵保険

既存住宅売買かし保険は、検査と保証がセットになった制度です。構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防ぐ部分の欠陥について、補修の費用などがカバーされます。

加入できるかどうかは物件の検査の結果に左右されます。検査に通らない場合は、通るために必要な補修の内容が分かるという副次的な効果もあります。

保険の付いた住宅は、住宅ローン減税の要件を満たす材料になることもあります。契約の前に、加入の可否と費用の負担者を確かめておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 住宅瑕疵担保責任保険協会「既存住宅売買のかし保険（個人間売買タイプ）」

リフォーム費用の目安を予算に足す

工事の内容ごとの目安

国土交通省が工務店やリフォーム会社など約40社に調査した部位別の費用の目安です。どこにいくらかかるかを並べておくと、物件を見た段階で総額の見当がつきます。

キッチンと浴室と外壁の上貼りが重なると、それだけで180万円から430万円になります。1,500万円の物件と2,000万円の物件で、総額が逆転することもあります。
※出典 ◆ 国土交通省「リフォームの内容と価格について」（PDF）

水回りと外壁の考え方

水回りは、システムキッチンの交換が40万円から80万円、システムバスの交換が60万円から150万円、タンクレストイレへの交換が30万円から50万円、洗面化粧台の交換が20万円から50万円です。

古い在来工法の浴室をユニットバスにする場合は、土台の傷みや断熱の追加で費用が増えることがあります。北海道では浴室まわりの断熱が入っていない住宅もあります。

市民アンケートでは、中古住宅に住み替える際に気になることとして、トイレや台所や風呂などの設備の老朽度を挙げた人が約6割で最も多くなりました。水回りの状態は市内の買い手が最も見ている部分です。
※出典 ◆ 北広島市「住生活基本計画（第2次）」（PDF）

外壁と屋根

外壁は、重ね塗りが50万円から150万円、サイディングの上貼りが80万円から200万円です。寒冷地では凍害、シーリングの劣化、通気層、基礎まわりの水切りを同時に見ます。

屋根は、スレート屋根の塗り替えが20万円から80万円、金属屋根の重ね葺きが90万円から250万円と幅があります。無落雪屋根の排水、雪止め、雨漏りの補修は内容が分かれます。

屋根は足場の費用も乗るため、外壁と同時に行うと総額を抑えられる場合があります。時期をそろえられるかどうかを、見積もりの段階で聞いておくとよいでしょう。

内窓と断熱

内窓の設置は1か所あたり6万円から12万円が目安です。窓の数だけ積み上がるため、家全体では100万円前後になることもあります。

北海道環境財団が執行する既存住宅の断熱リフォーム支援事業では、戸建て住宅の補助の上限が1戸あたり120万円です。窓、ガラス、断熱材などの高性能な建材を使う改修が対象になります。

補助を前提に見積もりを取ると、負担を抑えやすくなります。公募の期間が区切られているため、工事の時期と合わせて計画する部分です。
※出典 ◆ 北海道環境財団「既存住宅の断熱リフォーム支援事業」

耐震補強と資金の借り方

戸建てで金物を使う耐震の補強は20万円から60万円、基礎からの工事は100万円から200万円が目安です。北広島市の補助は工事費に応じて上限30万円で、2026年度の予定件数は診断1件と改修1件にとどまります。

改修の資金には、住宅金融支援機構のグリーンリフォームローンという選択肢もあります。融資額は最大1,000万円、返済期間は10年以内の全期間固定金利で、融資手数料が無料かつ無担保で無保証という条件です。

購入と同時に改修する場合は、住宅ローンに改修の費用を含める方法もあります。どちらが有利かは金利と期間で変わるため、金融機関で試算してもらうとよいでしょう。
※出典 ◆ 住宅金融支援機構「グリーンリフォームローン」

北広島の中古住宅で使える補助と制度

木造住宅の耐震診断と改修の補助

北広島市の制度です。対象は市内の木造の一戸建ての専用住宅などで、1981年5月31日以前に建築または着工された在来工法、2階以下などの条件があります。

耐震診断は経費の3分の2以内で上限4万円、耐震改修は工事費に応じて上限30万円です。受付は2026年4月1日から2026年8月31日までで、予定の件数は診断1件と改修1件です。

件数が限られるため、対象になる築年の物件を検討する段階で市の公式ページを確認してください。
※出典 ◆ 北広島市「木造住宅の耐震診断・改修補助」

再生可能エネルギーと省エネ機器の設置補助

同じく北広島市の制度で、市内に住宅を持つ人またはこれから持とうとする人が対象です。太陽光発電は1キロワットあたり1万円で上限3万円、定置用の蓄電池が5万円、ペレットストーブが5万円です。

申し込みの期間は2026年4月1日から2026年7月31日までで、予定の件数があります。中古住宅を買って設備を入れ替えるときの選択肢になります。

金額の規模は数万円のため、機器の選定そのものを左右するほどではありません。使えるなら使うという位置づけで見ておくとよいでしょう。
※出典 ◆ 北広島市「住宅用再生可能エネルギー及び省エネルギー機器設置補助金」

断熱リフォームの支援と省エネのローン

既存住宅の断熱リフォーム支援事業は、北海道環境財団が執行団体です。窓、ガラス、断熱材などの高性能な建材を使う改修が対象で、戸建て住宅の補助の上限は1戸あたり120万円になります。

公募には期間が区切られており、2026年6月の公募は6月22日から8月21日までとされていました。年度ごとに枠が設定されるため、工事の時期と合わせて計画する部分です。

住宅金融支援機構のグリーンリフォームローンは、融資額が最大1,000万円、返済期間が10年以内の全期間固定金利です。融資手数料が無料で無担保かつ無保証という点が、一般のリフォームローンと違います。
※出典 ◆ 北海道環境財団「既存住宅の断熱リフォーム支援事業」
※出典 ◆ 住宅金融支援機構「グリーンリフォームローン」

移住支援金と住まいの相談窓口

北広島市のUIJターン新規就業支援事業では、東京圏から市へ移住し対象の就業や起業などの要件を満たす場合に、単身で60万円、単身以外で100万円が支給されます。18歳未満の世帯員1人につき最大100万円の加算もあります。

市役所4階の建設総務課内には住まいの相談カウンターがあり、不動産の会社へ直接行きにくい相談を市の職員が聞く窓口として使えます。

空き家を相続した側の相談先も市が用意しています。市の委託で空き家専門のアキカツカウンターが開設されており、電話とインターネットからの相談は無料です。
※出典 ◆ 北広島市「UIJターン新規就業支援事業（移住支援金）」
※出典 ◆ 北広島市「空き家専門のワンストップ窓口アキカツカウンター」

住宅ローン減税の既存住宅の扱い

国土交通省は、2026年1月1日から2030年12月31日に入居する分について、住宅ローン減税の適用期限の延長を公表しています。既存住宅の借入限度額は住宅の性能で分かれます。

ZEH水準の省エネ住宅と認定住宅は3,500万円で控除期間13年、省エネ基準に適合する住宅は2,000万円で13年、その他の住宅は2,000万円で10年です。子育て世帯と若者夫婦世帯には上乗せがあります。

床面積は原則40平方メートル以上で、上乗せの措置を使う場合などは50平方メートル以上です。適用の可否は個別の事情で変わるため、購入の前に最新の要件と必要な証明の書類を税務署と金融機関で確認してください。
※出典 ◆ 国土交通省「住宅ローン減税（令和8年度税制改正後）Q＆A」（PDF）

目的とシーンで選ぶ中古住宅の探し方

購入の価格をできるだけ抑えたい

輪厚や希望ヶ丘のような郊外型の住宅地、そして北広島団地の地区で築古の物件を探す形になります。土地の水準は輪厚中央1丁目が23,500円、山手町5丁目が31,000円で、駅周辺の半分以下です。

ただし断熱と暖房の更新が前提になりやすいため、工事の費用を含めた総額で比べる必要があります。水回りと断熱で300万円から500万円を見込んでおくと、判断がぶれにくくなります。

買ってすぐ住みはじめたい

改修済みの物件か、築20年前後より新しい物件が候補になります。価格は2,700万円台から4,000万円台に入りやすくなりますが、入居後の工事の負担が小さく、資金の計画が立てやすいという利点があります。

改修済みの物件では、改修の範囲がどこまでかを書面で確かめておく部分です。表面の内装だけを直したものと、断熱と設備まで入れ替えたものでは、その後の負担が変わります。

札幌へ通勤する

虹ヶ丘や西の里は上野幌駅と札幌市厚別区の方面に近く、通勤の面で有利な地区です。虹ヶ丘4丁目の基準地価は64,000円で、市内の住宅地では高めの部類に入ります。

北広島駅の徒歩圏も、JRで札幌方面へ出やすい選択肢になります。快速で札幌駅まで16分という市の案内があるため、通勤の時間と価格のバランスで決める形です。

新築も含めて比べたい場合は北広島の新築戸建てはいくら？で土地代の目安と北海道仕様の確認点をまとめています。中古と新築の総額を並べたい場合は、あわせてお読みください。

子育ての環境を優先する

敷地が広く静かな住宅地を選びたい場合は、北広島団地の地区や大曲が候補になります。団地地区は1区画が100坪前後で、駐車と雪置き場を敷地内で確保しやすい作りです。

学校までの距離、通学路の除雪の状況、公園と病院への行きやすさは、実際に歩いてみると見え方が変わります。冬の朝の道の状態は、地図だけでは分かりません。

市内全体の相場観から入りたい場合は北広島で家を買うにはいくら必要？でエリア別の地価と購入の流れを整理しています。地区の絞り込みから始めたい場合は、あわせてご覧ください。

よくある質問

まとめ

北広島市の中古住宅は、築年数と地区で価格の水準が分かれ、市内では築30年以上の流通が中心になります。

物件の価格だけで比べず、断熱と暖房と屋根の雪への対策、そしてリフォームの費用まで含めた総額で判断すると、地区ごとの有利不利が見えてきます。